의뢰인 정보 

- 이름: 강○○

- 성별: 여성

- 연령대: 50대

- 지역: 서울

- 사건 분야: 부동산 / 임대차

- 사건상 지위: 임대인 측 가족

문의 내용

의뢰인의 어머니는 2023년 6월 아파트 임대차계약을 체결했습니다.

당시 계약서에는 임차인의 사정에 따라 추후 명의를 변경할 수 있다는 취지의 특약이 포함됐지만, 이후 실제 명의변경에 관해 임대인과 별도의 합의가 이루어진 사실은 없었습니다.

그런데 임차인은 해당 특약을 근거로 제3자가 새로운 임차인이 됐다고 주장했고, 임대인 측은 단순한 명의변경 가능성에 대한 문구만으로 임차권 자체를 제3자에게 넘기는 데까지 동의한 것은 아니라는 입장이었습니다.

사건의 핵심 

- 2023년 6월 아파트 임대차계약 체결

- 계약서에 추후 명의변경 취지 특약 존재

- 변경 대상자와 시기는 구체적으로 정하지 않음

- 임대인과 별도 합의 없이 제3자가 새 임차인이라고 주장

- 기존 계약서와 변경된 계약서 내용에 차이 존재

- 임대인의 실제 동의 범위가 핵심

주요 쟁점

- 명의변경 특약의 정확한 의미와 범위

- 임대인이 특정 제3자에 대한 임차권 양도를 동의했는지

- 새로운 계약서에 임대인의 서명·날인이 있었는지

- 기존 임차인이 임차권을 실제로 제3자에게 넘겼는지

- 제3자가 실제 아파트를 점유·사용하고 있는지

- 무단 임차권 양도를 이유로 계약을 해지할 수 있는지

법무법인 두우의 조력

- 최초 임대차계약서와 변경된 계약서 비교

- 명의변경 특약 문구와 작성 경위 확인

- 임대인과 임차인 사이의 문자·카카오톡 내역 검토

- 특정 제3자에 대한 별도 승낙이 없었던 점 확인

- 실제 아파트 점유자와 임차료 지급관계 확인

- 무단 임차권 양도 여부 검토

- 계약해지 및 건물인도 청구 진행

사건의 결과

법무법인 두우는 최초 계약서와 이후 작성된 계약서, 임대인과 임차인 사이의 연락내용을 확인해 계약 당시 작성된 명의변경 특약의 범위를 먼저 검토했습니다.

확인 결과 해당 특약만으로 임대인이 특정 제3자에게 임차권을 넘기는 것까지 미리 승낙했다고 보기 어려웠고, 이후에도 새로운 임차인을 특정해 별도로 동의한 자료가 없다는 점을 주장했습니다.

재판부는 제3자로의 임차권 이전이 임대인의 적법한 동의를 받아 이루어진 것으로 보기 어렵다고 판단해 새로운 임차인의 임차권 승계 주장을 받아들이지 않았고, 임대인 측의 건물인도 청구를 인정했습니다.